„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (BauGB, §194)

Hauptgegenstand der Immobilienbewertung ist (neben Sonderformen wie der Beleihungswertermittlung oder der Bestimmung von Versicherungswerten u.a.m.) die objektive Ermittlung des individuellen Wertes einer Liegenschaft – die Verkehrswertermittlung.

Auf Basis normierter, also festgeschriebener Verfahren wird anhand der individuellen, objektspezifischen Eigenschaften ein reproduzierbarer Wert ermittelt, der dem Marktwert der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt – dem Wertermittlungsstichtag entspricht. Sämtliche werterhöhenden oder wertmindernden Faktoren werden bestimmt und fließen in den Wert ein. Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung wird immer auch der Bauzustand festgestellt.

Themen-Übersicht

1. Wertermittlungsobjekte
2. Wertermittlungsanlässe
3. Gutachtenformen
4. Kenntnisse und Wertermittlungsverfahren
5. Honorar, Zeit
6. Abgrenzung

Eine Wertermittlung kann für jede Art und Größe von Immobilie erstellt werden, vom einzelnen Tiefgaragenstellplatz bis hin zu komplexen Wohnparks, Shopping-Centern oder Gewerbeliegenschaften. Der Schwerpunk von IBV liegt hierbei auf den Objekttypen, die auch den Hauptteil des Immobilienmarktes in Deutschland ausmachen:

• Unbebaute Grundstücke
• Eigentumswohnungen (ETW)
• Ein-/ Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften (EFH, ZFH, RH, DHH)
• Mehrfamilienhäuser (MFH)
• Bürogebäude
• Gemischt genutzte Objekte
• Ladenlokale, Praxisflächen, Hallen, Produktionsflächen
• Garagen und Stellplätze

Die Anlässe für eine Bestimmung des Verkehrswertes können vielfältig sein:

• Allgemeine Vermögensübersicht
• Verkauf, Kauf einer Immobilie
• Schenkung, Übertragung, Tausch
• Erbfälle bei Immobilien, liegenschaftliche Nachlassregelung
• Bewertung für steuerliche Zwecke
• Bewertung im Rahmen einer Zwangsvollstreckung (Versteigerung)

• Bewertung aufgrund gesellschafts- oder satzungsrechtlicher Bestimmungen
• Bewertung von Stiftungsvermögen oder sonstigen selbständigen Vermögensmassen
• Plausibilisierung, Fortschreibung bereits ermittelter Werte
• Viele mehr

Die Wertermittlung kann in Form eines Verkehrswertgutachtens (Vollgutachten) erfolgen. Je nach Zweck und Anforderung kann aber auch ein Kurzgutachten oder eine Stellungnahme sinnvoll sein.

Die Immobilien-Wertermittlung ist eine sehr komplexe Tätigkeit, die neben den fachspezifischen, ebenso juristische, bautechnische und betriebswirtschaftliche Kenntnisse erfordert, die z.B. im Rahmen einer akademischen Ausbildung vermittelt werden können. Erfahrung und die richtige Einschätzung der eigenen Fähigkeiten sind ebenfalls wichtige Eigenschaften der handelnden Person.

Üblicherweise erfolgt die Feststellung eines Immobilienwertes anhand eines der drei durch Gesetze (BauGB, ImmoWertV, WertR2006, Richtlinien etc.) geregelten Verfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Häufig wird auch eine Kombination mehrerer der oben genannten Verfahren der Wertermittlung zugrunde gelegt. Eine Variante des Ertragswertverfahrens ist das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF). Auf eine genaue Erläuterung der einzelnen Verfahren wird hier verzichtet. Im Internet finden sich zahlreiche Quellen.

Als öffentlich rechtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und mit entsprechender akademischer Ausbildung sowie jahrzehntelanger Erfahrung in der Immobilienwirtschaft ist Uwe Himmelskötter als Gründer und Inhaber von IBV Ihr Ansprechpartner für eine sachgerechte Immobilien-Wertermittlung.

Das Honorar für ein Vollgutachten über den Verkehrswert einer „gängigen“ Immobilie (ETW, EFH, kleineres MFH) liegen üblicherweise bei ca. 1.800 € – 3.500 €. Diese Angabe ist sehr allgemein gehalten und dient lediglich einer ersten Orientierung. Im Einzelfall ist der Preis abhängig vom jeweiligen Objekt und dem genauen Auftragsinhalt und wird vor Beauftragung abgestimmt.

Ebenso pauschal lässt sich die Bearbeitungszeit mit rd. 4-6 Wochen beziffern. Diese ist neben den o.a. objektspezifischen Besonderheiten in besonderem Maße von der Möglichkeit eines zeitnahen und flexiblen Ortstermins (Besichtigung) sowie dem Vorhandensein notwendiger Unterlagen abhängig. Häufig soll es „schnell gehen“. Hierfür bietet IBV einen Wertgutachten-Termin-Service an, mit einem vorher gemeinsam festgelegten Fertigstellungstermin – schnellstens innerhalb 14 Tage. Qualität, Inhalt und Umfang des Gutachtens bleiben gleich. Das Honorar erhöht sich.

Abzugrenzen ist das Verkehrswertgutachten vom Bausubstanz- oder Schadensgutachten. Hierfür sind andere Spezialgutachter mit (je nach Fall) besonderen Kenntnissen erforderlich. IBV nennt gerne Kontakte entsprechender Fachleute.

Für Spezialimmobilien, Shopping-Center, Betreiberimmobilien wie größere Hotels oder Seniorenstifte, Konversionsflächen, Kasernengelände, Flughäfen, Kirchen und Ähnliches wird IBV Sie gerne innerhalb des eigenen Netzwerkes weiter vermitteln.

Das eigentliche Ziel einer Immobilienbewertung ist meistens die Vermeidung (oder später die Regelung) von Streit. Wobei hier Streit zwischen zwei Individuen genauso relevant ist wie auch Streit zwischen/mit juristischen Personen, Ämtern, Behörden u.a. (z.B. Käufer und Verkäufer,  Erben/ Geschwister, Gläubiger und Schuldner, Eigentümer und Finanzamt u.v.m.).

Streiten Sie sich nicht und schaffen Sie vorher Klarheit durch eine objektive Wertermittlung.